Владимир Савенок - Как составить личный финансовый план и как его реализовать

Самым масштабным падением рынка со времен Второй мировой войны стал азиатский финансовый кризис 1997–1998 годов. В июле 1997 года валюты Таиланда, Индонезии, Филиппин и Малайзии обесценились на 30–40 %. В октябре кризис пришел в Гонконг: местная валюта устояла, но рухнули фондовый рынок и рынок недвижимости, которые являлись ориентиром для соседних стран. В итоге цены на недвижимость упали на 35–45 % во всем регионе, спровоцировав кризис банковских систем. Кризис охватил всю Юго-Восточную Азию, Южную Корею и Японию. Во всех странах была введена бюджетная экономия и резко повышена ставка рефинансирования, что спасло положение ценой резкого ограничения возможностей экономического роста.

18 августа 1998 года азиатский кризис достиг России. За несколько дней обрушились рубль, фондовый рынок и банковский сектор. Рынок недвижимости держался до апреля 1999 года. Однако сокращение покупательной способности населения привело к тому, что с апреля по август 1999 года цены на квартиры упали примерно на 50 % (например, в 1998 году однокомнатная квартира в Петербурге стоила около $22 тыс., а в 1999 году – $11 тыс.). Столь долгий временной промежуток между началом широкомасштабного экономического кризиса и падением цен на недвижимость объяснялся тем, что в России в то время не было распространено ипотечное кредитование, а на фондовом рынке присутствие сектора недвижимости было минимальным».

Как видно из статьи, уже в 2006 году можно было понять, что рынок недвижимости приближается к своему пику и скоро рухнет. Многие мои друзья прекрасно понимали это, но думали, что «еще успеют» заработать свое. Мы можем, основываясь на собственном опыте, добавить свой абзац к этой статье: в 2008 году цены на недвижимость в России значительно упали, но даже падение цен не увеличило спрос на этот очень популярный инвестиционный инструмент.

Итак, инвесторы немного охладели к этому инструменту. А я напомню, что не бывает плохих или хороших способов инвестирования – каждый хорош для определенных целей, просто нужно уметь их совмещать. Давайте же взглянем, с какой целью приобретается недвижимость.

1. Для собственных нужд, то есть для проживания. Почти у каждого в планах стоит приобретение квартиры (дома) или обмен нынешней квартиры на большую. Возможно также приобретение квартиры для детей. Собственная квартира или дом – одно из самых важных приобретений в жизни.

2. С целью инвестирования свободных средств и получения дохода в виде рентных платежей (от сдачи недвижимости в аренду) или за счет роста стоимости самой недвижимости.

В зависимости от цели приобретения вы должны решить, покупать или не покупать недвижимость в данный момент. Если вы собираетесь покупать квартиру (или дом) для себя, для постоянного проживания, не следует ждать, когда ситуация на рынке станет более благоприятной для покупки, – вполне вероятно, придется ждать очень долго (особенно в периоды роста рынка). Поэтому если у вас есть возможность купить или построить квартиру или дом с целью проживания, не ждите лучших времен – покупайте или начинайте строить. Даже с использованием ипотечного кредита, потому что это единственный кредит, который можно и нужно брать. В дальнейшем, если у вас будет такая возможность, постарайтесь погасить его досрочно, но не ждите, когда цены на рынке начнут падать.

А вот вторая цель покупки недвижимости – инвестирование свободных средств. И здесь нужно подходить к покупке недвижимости более осторожно, ведь вы можете найти другое применение своим деньгам. Возможно, ситуация на фондовом рынке более благоприятна для инвестирования, чем ситуация на рынке недвижимости. Кроме того, у вас должен быть спланирован инвестиционный портфель. Я все к тому же, к стратегии инвестирования миллионеров.

Взгляните на свой нынешний инвестиционный портфель. Если 90 % в нем занимает недвижимость, стоит ли еще вкладывать деньги в недвижимость? Или наоборот: если в вашем портфеле недвижимости нет, подумайте о покупке жилой или офисной недвижимости. Не забывайте также, что недвижимость – это очень низколиквидный инструмент, и вы не сможете продать ее в тот момент, когда вам понадобятся деньги.

Что я как финансовый консультант могу рекомендовать вам по вопросу приобретения недвижимости?

Во-первых, нельзя класть все яйца в одну корзину. Даже если эта корзина – недвижимость. Очень многие знают и любят лишь один вид инвестиций: либо недвижимость, либо фондовый рынок. «Любители недвижимости» пытаются разрабатывать самые разные схемы при покупке. Например, они хотят купить квартиру, сдать ее в аренду и далее взять ипотечный кредит на строительство новой квартиры. А проценты по кредиту они собираются платить за счет получаемой ренты (почти по Роберту Кийосаки). Все было бы замечательно в этой схеме, если бы не риски, которые не принимаются в расчет. А это уже второй пункт, на который следует обратить внимание.