Роберт Кийосаки - Инвестиции в недвижимость

Следующий принцип, которым я хочу поделиться, касается получения отчетных материалов из бухгалтерских компьютерных программ. Если такие отчеты вы будете просматривать каждый месяц, то сможете быстро и эффективно принимать правильные решения относительно своей недвижимости.

Все успешные предприниматели понимают, насколько важно уметь управлять бизнесом, основываясь на измеримых данных. В данном случае речь идет просто о повседневных числовых показателях работы. Иногда эти данные представляют собой обычные цифры (например, величина денежного потока). В других случаях они принимают форму различных коэффициентов и соотношений. Порой они приводятся в сравнении либо с показателями прошлых периодов времени, либо с намеченными целями, либо со средними показателями по отрасли.

Возьмите на заметку

Если вы не знаете своих показателей, вы не знаете бизнеса.

Давайте начнем с короля всех цифр – с показателей денежных потоков. К сожалению, инвесторы в недвижимость лишь в редких случаях располагают ясной картиной в этой области. Вы должны знать величину денежного потока от каждой единицы недвижимости, а также от своих инвестиций в целом.

В среде инвесторов существует привычка обходиться всего лишь разностью между количеством денег на банковском счете в начале и конце каждого месяца. Однако стандартным документом отчетности в данном случае является отчет о денежных потоках, позволяющий вам четко понять, откуда эти деньги пришли и куда ушли, и он является, на мой взгляд, самым важным.

Отчет о денежных потоках начинается с операционной прибыли, состоящей из денежных поступлений в виде квартплаты за вычетом обычных расходов, включающих в себя ремонт и обслуживание недвижимости, а также управленческие расходы. Далее в отчет входят неоперационные доходы и расходы, связанные, в частности, с финансированием и инвестированием. К финансированию относятся все движения денежных средств, имеющие отношение к банковским задолженностям и кредитам. Инвестиционные операции включают в себя положительные и отрицательные денежные потоки, связанные с внесением залогов и предоплат при покупке недвижимости, а также выручку, полученную от ее продажи.

Итоговые цифры позволяют судить о приращении или убывании суммы денег на банковском счете в конце определенного периода времени (месяца, квартала или года) по сравнению с его началом. Из этого отчета становится ясно, какова величина ваших положительных и отрицательных денежных потоков, имеющих своим источником операционную деятельность, в сравнении с финансированием или инвестированием. Ведь это же здорово, когда такая информация известна и доступна в любой момент. Таблица 1.3 демонстрирует пример отчета о денежных потоках от одного из принадлежащих мне зданий.

Таблица 1.3.Отчет Тома о денежных потоках

Этот отчет говорит мне о многом. Во-первых, я вижу, что в конечном итоге у меня образовался положительный денежный поток. Во-вторых, он говорит мне, что с точки зрения налогообложения у меня здесь отсутствует прибыль (минусовое значение чистой операционной прибыли), а это значит, что создается дополнительный денежный поток за счет отмены налогов. В-третьих, из отчета видно, что мною своевременно внесен кредитный взнос в размере 258 долларов, за счет чего уменьшается основная сумма кредита. Если бы я знал только о том, что количество денег на моем банковском счете возросло за указанный период на 468 долларов, то мимо моего внимания прошли бы указанные благоприятные возможности, и конечные результаты могли бы оказаться хуже.

Конечно, абсолютные цифры знать необходимо, однако по-настоящему серьезный анализ состояния дел с недвижимостью требует рассмотрения различных соотношений и сравнительных показателей. Перечень самых распространенных коэффициентов и соотношений, используемых в анализе, приведен в таблице 1.4.

Возьмите на заметку

Два самых важных коэффициента, позволяющих оценить состояние недвижимости, – это норма капитализации и коэффициент прибыльности инвестированного капитала.

Таблица 1.4.Наиболее значимые коэффициенты, используемые в анализе результатов инвестиций