Ирина Зайцева - Недвижимость, которая вас разоряет

На сегодняшний день в России страхование жилья как направление только начинает складываться. Имеется широкое предложение от лица страховых компаний и пока низкий спрос от лица потенциальных страхователей. Мотивы, побуждающие к страхованию имущества, можно отнести как к естественным, так и к искусственно формируемым страховщиками. Последнее заключается в создании новых страховых продуктов, ориентированных на современных собственников.

Удивительно, что страхование загородных домов и дач в России развивается более эффективно, чем страхование квартир. Хотя это объяснимо с точки зрения психологии: большинство собственников когда-то получило квартиры бесплатно, а вот загородные дома выстроены собственными усилиями.

Выделяют несколько видов гражданско-правовых сделок с недвижимостью: купля-продажа, мена, дарение, отчуждение под ренту, отчуждение в результате участия в создании имущества юридического лица, передача в аренду, передача в безвозмездное пользование (договор ссуды), передача в управление, передача в качестве вклада в совместную деятельность по договору простого товарищества, залог (ипотека).

Данный перечень не содержит всех сделок с недвижимостью, поскольку существует отдельный ряд сделок, так или иначе связанных с недвижимостью (лизинг, договор об установлении сервитута, договор долевого участия в финансировании строительства, а также группа посреднических сделок).

Вышеперечисленные сделки разделяют на три группы:

? сделки, осуществляемые с целью отчуждения недвижимого имущества (купля-продажа, мена, дарение, договор ренты, участие в создании имущества юридического лица);

? сделки, осуществляемые с целью передачи недвижимого имущества во владение, пользование, управление (аренда, безвозмездное пользование, доверительное управление, договор простого товарищества);

? другие сделки (установление сервитута, ипотека и т. д.);

? сделки, осуществляемые с целью отчуждения земельных участков.

Земля и другие природные ресурсы могут подлежать отчуждению в пользу другого лица или передаваться ему другими способами в соответствии с законами о земле и других природных ресурсах. Однако существуют земельные участки, не подлежащие продаже, в число которых входят:

? земли общего пользования в населенных пунктах. Данные объекты могут быть сданы в краткосрочную аренду;

? земли оздоровительного, исторического и культурного назначения;

? земли заповедников, национальных природных парков, памятников природы и ботанических садов;

? земли, зараженные опасными веществами и подверженные биогенному заражению;

? земли, предоставленные для ведения сельского хозяйства.

Помимо перечисленного выше, недопустимыми являются сделки с земельными участками при условии, что они влекут за собой нарушение градостроительных, экологических, противопожарных, санитарных и других специальных требований. Недопустимой также считается невозможность соблюдения целевого назначения земельного участка и условий его разрешенного использования.

Наиболее распространенной сделкой, совершаемой с целью приобретения и отчуждения имущества, является договор купли-продажи. Именно договор купли-продажи используется при совершении альтернативных сделок (сделка по продаже квартиры с одновременной покупкой другой квартиры).

Договор купли-продажи осуществляется путем оформления единого документа и подписания его участвующими сторонами. В зависимости от желания сторон данный документ может быть оформлен нотариально. Объектом купли-продажи может выступать как изолированное жилое помещение, так и какая-либо его часть, находящаяся в общей долевой собственности.

Договор купли-продажи обязательно должен быть зарегистрирован в органе юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право собственности на недвижимость переходит от одного собственника к другому в момент государственной регистрации сделки.

Договор купли-продажи, не прошедший государственную регистрацию, не считается заключенным и не влечет за собой никаких юридических последствий.

Расчет между сторонами договора купли-продажи производится как при подписании договора, так и после его регистрации, что оговорено в самом договоре. Одним из обязательных условий договора купли-продажи является составление передаточного акта, подтверждающего исполнение обязательств обеими сторонами. В большинстве случаев передаточный акт составляется в момент передачи недвижимости новому собственнику. Этот документ обязательно потребуется новому собственнику в случае повторной передачи собственности.