Михаил Делягин - Жизнь в катастрофе - победи кризис сам!

Удешевление недвижимости будет идти тем быстрее, чем ниже уровень монополизации соответствующих рынков. Поэтому в Москве ее скорость минимальна, в Санкт-Петербурге уже чуть выше, а в не очень развитых регионах максимальна. В регионах, где развивается обвальное сокращение производства и сжатие деловой активности, часть построенной в «нефтяные годы» недвижимости оказывается вообще не востребованной (как оказывается невостребованным жилье в северных районах России после бегства оттуда населения) — никем, ни за какие, коль угодно малые деньги.

Важно, что в Москве основная часть снижения цен некоторое время будет идти неформально, в виде разного рода скидок, предоставляемых каждому покупателю якобы на индивидуальной основе. Индексы цен на недвижимость часто ориентируются на заявленные цены, а не на реальные суммы сделок; кроме того, часть этих индексов рассчитывается под влиянием строительных и девелоперских компаний и отражают действительность с существенным учетом их интересов.

В первую очередь падение цен будет касаться новостроек, хозяевам которых надо расплачиваться по кредитам. Вторичный рынок жилья будет снижать цены медленнее, так как владельцы «инвестиционных» квартир обычно имеют сбережения и не испытывают категорической необходимости продавать «как можно быстрее и по любой цене».

Если Вы твердо намерены продавать недвижимость в ближайшие годы — успейте до новой девальвации рубля.

Покупать же, если у Вас есть надежно сбережённые деньги, лучше попозже, в идеале — после следующей девальвации (хотя она может произойти и в 2021 году). Правда, на рынке появляются и будут постоянно появляться «панические» квартиры и дома, хозяева которых готовы продавать дешево, так как им категорически нужны деньги для выплаты долгов (или которые боятся будущего, еще большего обесценения). Их будет немного, но они будут, и покупка такой квартиры представляется большой потребительской удачей.

Вместе с тем нет гарантий, что Ваша покупка даже «панического» объекта будет удачной, так как цена может продолжить падение и до более низкого уровня: рынок недвижимости будет «смотреть вниз» ещё долго.

Вторая проблема «панических» объектов заключается в том, что нужная продавцу быстрота проведения сделки может не позволить в полной мере проверить юридическую чистоту объекта и, соответственно, создать угрозу неразберихи, а то и мошенничества.

Наконец, многие объекты, построенные в последние 20 лет, отличаются чудовищно низким качеством; при стремительной покупке выявить технологические проблемы приобретаемого объекта также может оказаться попросту невозможно.

Интересным через некоторое время может оказаться покупка дешевой недвижимости в не очень знаменитом курортном местечке (в 2006–2007 годах в рамках этой стратегии было скуплено почти все побережье Азовского моря). Но при этом следует обращать пристальное внимание на степень вменяемости местных властей, от которой зависит не только простота оформления сделки, но и конкретные обстоятельства Вашего последующего владения Вашей собственностью. Нужно учитывать также и местную культуру, ибо, если власти разумны, а основная часть жителей нет, — власть может быть заменена прямо на ближайших выборах, и Вы можете столкнуться с серьезными проблемами.

Приобретение недвижимости за границей при сегодняшней конъюнктуре имеет смысл с точки зрения либо эмиграции, либо сугубо потребительских качеств (например, все мы мечтаем о домике у моря, — хотя на стоимость самого дешевого домика можно десятки раз съездить на самые разнообразные моря).

Инвестиционная привлекательность возникнет лишь по мере выхода соответствующих национальных экономик из Глобальной депрессии, то есть точно не в ближайшие пять и, скорее всего, не в ближайшие 10 лет.

Правда, в США цены на дома и квартиры, выставляемые на аукционы, вскоре снизятся до привлекательного уровня. Но при принятии конкретного решения надо учитывать главный фактор при покупке любой недвижимости: район, так как в депрессивном регионе цены могут так и не вырасти вообще (а в неблагополучном Вы можете не иметь возможности даже просто подойти к своей «собственности»).

Кроме того, так как недвижимость придется ещё долго «придерживать» в ожидании (вполне возможно, и вовсе тщетном) роста цен на нее, следует рассмотреть возможность сдачи ее аренду, потенциальный доход от такой сдачи (за вычетом налогов, высоких в Европе), а также простоту и стоимость сопутствующих процедур (не стоит забывать, что во многих странах Европы Вам крайне сложно будет выселить арендатора, который вдруг перестал Вам платить).