Структурно рынок за четыре года кардинально изменился. Стройка перекочевала в область: внутри МКАД жилья возводится крайне мало. Так и не выздоровел элитный загородный рынок: спрос на большие коттеджи очень низок. Зато у рынка появились новые драйверы. В Москве невероятными темпами развивается сегмент апартаментов: его доля за несколько лет вырастет с 0 до 25%. В Подмосковье начали активно строиться трехэтажные комплексы с квартирами. Неожиданную популярность завоевали таунхаусы — «золушка» подмосковного рынка.
Главный тренд последних двух лет очевиден — это массовое, недорогое жилье. Большинство богатых покупателей сегодня делают выбор в пользу зарубежной недвижимости. Девелоперы смогли найти форматы, чтобы привлечь людей с небольшими бюджетами. Насколько устойчивой окажется новая модель рынка, покажут ближайшие несколько лет.
Подмосковье: многоэтажки наступают
Львиную долю подмосковного строительства по-прежнему составляют многоэтажки, более того, доля эта постоянно увеличивается. Если год назад на рынок ежемесячно выходило 300–400 тыс. кв. метров, то сейчас — 500–600 тыс. квадратов. Как ни странно, прогнозы о затоваривании рынка пока не сбываются: квартиры в многоэтажках продаются почти у всех девелоперов очень хорошо. Компании-лидеры на одном адресе продают по 100–200 квартир в месяц.
Впрочем, радоваться рекордным объемам строительства не стоит: такой строительный бум в Подмосковье сегодня проблема, а не достижение. Типологически большинство новостроек — крайне устаревший продукт, так в Европе перестали строить еще в 1980-х. Это панельные микрорайоны с несоразмерной человеку высотной, до 25 этажей, застройкой и крайне низким качеством городской среды. Транспортная система столичного региона на пороге коллапса, а новая застройка оказывает на нее дополнительное давление. Строятся, по сути, классические спальные районы без рабочих мест, что еще больше усиливает маятниковые миграции населения «утром — в центр, вечером — домой, за МКАД». Добираясь на работу, люди уже сегодня проводят по три-четыре часа в день в машине, а что будет через несколько лет?
Лидеры рынка в сегменте многоэтажки продают по 100–200 квартир в месяц
Маховик подмосковного строительства попытался остановить губернатор Сергей Шойгу, но у него не хватило времени. При нем, в частности, сильно затруднился перевод земли из сельхозназначения в земли поселений. Новый врио губернатора Московской области Андрей Воробьевтакже пытается навести порядок. Он остановил выдачу разрешений в Королеве, высказался в пользу резкого ограничения этажности и перехода к 8–9-этажной застройке области. А затем начал полноценную атаку на девелоперов в Балашихе, где ввел бессрочный мораторий на новые многоэтажки.
Балашиха — один самых проблемных и застраиваемых городов области. Здесь сегодня более 110 строек. «В Балашихе построено огромное количество жилья. Но нет ни школ, ни поликлиник, ни детских садов, ни канализации — нет ничего, кроме домов. Транспортная система также не выдерживает. В городе, по сути, коллапс», — негодовал Андрей Воробьев. Решительные действия Воробьева, конечно, нравятся электорату. Но на фоне массированной застройки Подмосковья многоэтажными микрорайонами ручная остановка стройки в одном городе малоэффективна.
Основной спрос сосредоточен сегодня в сегменте новостроек экономкласса, и потому девелоперы стараются снизить общую стоимость жилья. Главный способ — уменьшение квартир в размерах. Однушкой площадью в 26–28 кв. метров сегодня никого не удивишь.
На фоне общей тенденции упрощения проекта для снижения общей цены квартиры весьма обнадеживающим выглядит контртренд на создание качественной среды жизни. Такого направления придерживается уже целый ряд девелоперов — «Урбан груп» (проект «Город набережных» и другие проекты), «Крост» (проект «Эдальго»), RGI («Микрогород в лесу»). Эти компании делают ставку на авторскую архитектуру, стараются реализовывать интересные градостроительные решения. Сегодня рынок готов съесть любой продукт, но с ростом конкуренции проекты этих компаний окажутся в привилегированном положении.
Москва раскручивает стройку
Пока в Подмосковье власти ищут хоть какие-то рычаги, чтобы ограничить стройку, в Москве происходит обратный процесс — раскручивания маховика строительства. Это довольно неожиданно: в течение полутора лет главной идеей правительства Сергея Собянинабыло закручивание гаек в строительстве. Многократно заявлялось, что город отменил сотни инвестконтрактов на 11 млн квадратов, что приоритетом власти будет инфраструктурное строительство. Но сейчас происходит поворот в городской политике.
Читать дальше
