Главный аргумент против отмены инсоляции: «Наглым девелоперам только дай волю, и они настроят домов-колодцев или зданий с квартирами окна в окна». Такое опасение имеет свои резоны. Однако плотность застройки должна регулироваться правилами землепользования и застройки — в российских городах многие годы специально тормозят их выпуск, чтобы существовал правовой вакуум. К тому же на практике норму по инсоляции в Москве научились обходить. Сейчас более четверти жилья на продажу по документам проходит как апартаменты, то есть нежилые помещения, для которых норм по инсоляции нет.
Сильное влияние на застройку оказывают пожарные нормы. Между домами предусмотрены пожарные разрывы в 10–25 метров. Многоэтажные здания со всех сторон следует окружать пожарными проездами с разворотными площадками. Причем эти проезды должны быть на установленном расстоянии от дома: существующие пожарные машины могут выдвигать лестницы только под определенным углом. В итоге пожарные нормы диктуют, что дворы не могут быть маленькими.
Кстати, другая пожарная норма — 6 метров между соседними коттеджами — не дает строить и «одноэтажную Америку», где дома могут стоять намного ближе. Большие расстояния между зданиями не дают возможности строить небольшие домики на компактных участках. Это одна из причин, почему коттеджная застройка у нас очень дорога. «Пожарные нормы чуть ли не ежегодно ужесточаются. Сегодня даже невозможно построить классический сталинский квартал», — жалуются архитекторы. Получается, что, вместо того чтобы применять новую пожарную технику или современные огнеупорные материалы, мы жертвуем качеством среды. При этом пожарные имеют сильное лобби на государственном уровне, и эксперты уверяют, что говорить с ними о смягчении каких-то норм невозможно.
Третий блок ограничений связан с градостроительными нормативами, которые у нас заточены под микрорайон. «Наши нормы позволяют построить только очередное Бирюлево, очередной социалистический микрорайон, — говорит архитектурный критик, член Архитектурного совета Москвы Григорий Ревзин. — Возьмем дорогу. Дома от нее надо отнести на 24 метра — там тротуары, какая-то зелень. Два раза по 24 —это почти 50 метров. В результате получается широченный Новый Арбат. Это могло быть уместно где-то в центре мегаполиса, но у нас такие дороги получаются даже в небольших поселениях».
Другой пример — жестко предписывается строительство отдельно стоящих школ и детских садов, а также большие расстояния от них до жилья. Нормы эти наверняка рождались из прекрасных интенций, но на практике в жилой зоне получаются большие пустые пространства. Они обычно плохо благоустроены и выглядят как пустыри. Другое следствие: теряя территории на все возможные отступы, застройщик потом компенсирует недополученные квадратные метры повышенной этажностью. И получается весьма рыхлая, но высотная застройка.
Еще один пример — наши нормы предписывают расстояние от стадиона до жилья не менее 500 метров. Поэтому в Москве кластер из спортивных объектов находится только на удалении от центра, на окраине района Крылатское, например. Но туда не ездят люди: в итоге баскетбольные матчи проходят без зрителей. Деньги на строительство потрачены зря, зал пуст. А, к примеру, в Мадриде 100-тысячный стадион «Сантьяго Бернабеу» окружен жилыми кварталами, но вряд ли кто скажет, что городская среда испанской столицы хуже.
«В европейских странах каждые 15–20 лет актуализируется представление о том, что такое современный город. Проводится анализ построенного, изучаются новые концепции. В Голландии каждые 10 лет идет корректировка норм. В России проблема в том, что последняя серьезная коррекция норм была проведена во времена Хрущева. С тех пор, по большому счету, ничего не менялось», — говорит архитектор Ярослав Ковальчук.
Меньше этажей, но больше квадратных метров
Дело, однако, не только в устаревших нормах. Они позволяют создавать продукт пристойного качества — правда, для этого надо проявить изобретательность, потратить время и силы. Проблема в том, что российские девелоперы мало заинтересованы в новом продукте: строится в стране мало, конкуренции практически нет. «Мое начальство понимает, что строить панельные микрорайоны — это отстой и позавчерашний день. Но квартиры продаются, и ничего менять не хочется», — говорит руководитель маркетинговой службы крупной девелоперской компании.
Читать дальше
