Работа по созданию кооперативов началась в 2011 году, когда в ряд законов о жилищном строительстве (Жилищный кодекс, Закон о долевом строительстве и др.) были внесены изменения, позволяющие в принципе создавать подобные структуры. После этого Фонд РЖС инициировал ряд постановлений правительства, разрешающих государственную поддержку таким кооперативам и конкретизирующих основания и процедуру вступления в члены жилищно-строительного кооператива и другие механизмы работы по ЖСК. В 2012 году РЖС создал четыре ЖСК — три на участках фонда в Новосибирске, Санкт-Петербурге и на острове Русский (Приморье), один в Татарстане на муниципальной земле. А в 2013 году на фонд посыпался просто вал заявок, и к августу было создано уже 40 ЖСК в 38 регионах, еще 19 проектов на этапе подготовки. Земельные участки для строительства кооперативных домов фонд РЖС предоставляет в постоянное безвозмездное пользование. Сегодня участниками жилищных кооперативов могут стать только определенные категории граждан: многодетные семьи, молодые ученые, работники федеральных государственных унитарных предприятий и учреждений, военнослужащие, работники оборонно-промышленного комплекса и некоторые другие. Впрочем, по словам Натальи Коротченковой, местные власти могут расширять этот список.
Что нужно для прорыва
В РЖС очень надеются, что местные власти начнут активно развивать данный сегмент жилищного строительства на собственной земле и под своим контролем, потому что один фонд не может быть организатором массового строительства по всей стране. «Фонд на своем опыте сегодня разработал хорошую схему по ЖСК, — говорит Коротченкова. — У нас есть методические разработки по созданию технического задания заказчикам, проектировщикам, генподрядчикам. Прописаны квалификационные требования к подрядчикам, чтобы обезопасить процесс строительства, что особенно важно для людей, далеких от этой сферы. Есть даже набор типовых проектов самого разного жилья от индивидуального до многоэтажных многоквартирных домов, которые мы готовы передавать ЖСК бесплатно. Разработан алгоритм работы с естественными монополистами на предмет подключения к инженерной инфраструктуре. Всеми этим наработками мы готовы делиться». Надежда Косарева из фонда «Институт экономики города» считает, что вариантом решения этой проблемы может быть создание в местных органах самоуправления подотдела, который будет целенаправленно развивать кооперативы на муниципальной земле, используя методическую и консультационную помощь того же фонда РЖС. Кстати, именно так работа по строительству кооперативов велась в советское время.
Но для массового развития ЖСК необходимо доработать и законодательную базу, которая позволит в итоге строить кооперативы всем россиянам, а не только льготникам, урегулирует взаимоотношения между членами кооперативов, позволит продавать, менять, закладывать паи на разных этапах строительства, выбирать форму управления готовым домом и многое другое. Специализированный закон о жилищно-строительных кооперативах лежит в Госдуме с 2009 года, он успел пройти одно чтение, но потом был отложен в долгий ящик. Возможно, из-за того, что в тот период страну сотрясали скандалы с обманутыми дольщиками, законодатели не стали вводить новую форму, опасаясь появления и обманутых членов кооперативов. Существует также конспирологическая версия: закон-де тормозит лобби застройщиков, не желающих терять потенциальных дольщиков.
Помимо законодательной базы серьезное ограничение для массового распространения ЖСК — вопрос финансирования строительства. Сегодня член кооператива вынужден внести стоимость своего пая за короткий срок строительства дома — на эти деньги дом, собственно, и строится. Банки предоставляют кредиты пайщикам в основном под залог имеющегося жилья, ведь, пока дом не построен, пай в таком кооперативе выглядит вообще очень умозрительно. Есть лишь один ЖСК — «Сигма» в Новосибирске, — участникам которого удалось получить долгосрочные ипотечные кредиты в Сбербанке и ВТБ-24 под залог пая, но для этого понадобились специальные договоренности между РЖС, местными властями и банком. Впрочем, эта проблема также вполне решаема, считает Надежда Косарева. Например, можно передавать землю для ЖСК не в постоянное пользование, а в собственность, и тогда кредит на строительство легко будет получить под залог земли, а после того как дом построен, переоформить этот долг уже в виде долгосрочных ипотечных кредитов. Или местные власти могут давать банкам собственные гарантии по возврату средств на период строительства, как это сделали в Новосибирске. Можно разработать для банков специальные стимулирующие программы через Агентство по ипотечному жилищному кредитованию или Агентство по финансированию жилищного строительства.
Читать дальше
