Все гораздо хуже с рабочими местами за МКАД, которые должны помочь снизить ежедневную маятниковую миграцию «окраина — центр города». Эффективных механизмов по их созданию пока нет. Власти могут заставить девелопера зарезервировать часть территории крупного проекта под технопарк, гостиницу или офисный центр, но в большинстве проектов такие объекты вряд ли возникнут. Более того, под маркой создания рабочих мест застройщики вставляют в свои проекты гостинично-административные комплексы, которые на самом деле будут просто комплексами апартаментов. С большой вероятностью можно предположить, что новые жилые проекты за МКАД станут обычными спальными районами без рабочих мест.
Подмосковное правительство уже выдало разрешения на строительство 18 млн кв. м многоэтажного жилья, так что на четыре-пять лет работы девелоперам хватит
Фото: photoxpress.ru
В неясном статусе
Главный тренд рынка новостроек 2013 года — резкий рост объема апартаментов. История сегмента проста: в середине 2000-х власти, чтобы спасти проект «Москва-Сити», разрешили в небоскребах вместо части офисов сделать апартаменты. Три года спустя компания KR Properties запустила комплекс с апартаментами в рамках проекта «Даниловская мануфактура». Покупатели хорошо приняли апартаменты, несмотря на их неясный статус: по документам это нежилое помещение, а используется фактически как квартира. Власти не отреагировали на проект квазижилья, и тогда начался бум. Большую часть невостребованных после кризиса офисных проектов города стали переделывать под апартаменты.
В 2012 году этот рынок практически удвоился и составил 2000 апартаментов общей площадью 250 тыс. квадратных метров. В 2013-м сегмент продолжает активно расти: сейчас в Москве строится уже порядка 50 комплексов с апартаментами. В ближайшее время сегмент, по оценкам специалистов, может составить до 25–30% от общего числа новостроек Москвы.
В среднем апартаменты дешевле аналогичных квартир на 10–20%. Связано это с невозможностью прописаться в таком жилье, с более высокими коммунальными платежами и с уже упоминавшимся неясным юридическим статусом. «Скорость продаж в проектах с апартаментами в среднем в два раза ниже, чем в новостройках с классическими квартирами», — считает независимый аналитик рынка недвижимости Юрий Кочетков. Интересный тренд последнего полугодия — выход на рынок крупных комплексов апартаментов экономкласса: «Водный», «Фили Град». В одном из таких комплексов — «Царицыно-2» — самые низкие цены в столице: от 104 тыс. рублей за квадратный метр.
Строительство апартаментов крайне выгодно для девелоперов. Возводя квазижилье, застройщик может не соблюдать нормы по инсоляции и не строить социальную инфраструктуру — школы и детские сады. Столичные власти больше полугода обещают внести ясность, но фактически существование такого «серого» сегмента недвижимости их устраивает.
В целом состояние рынка новостроек вряд ли можно назвать устойчивым, особенно на фоне фактической остановки роста российской экономики. Один из негативных сигналов: резкое сокращение темпов прироста ипотеки. Если пару лет назад она увеличивалась на 90% в год, то сейчас — на 25%. А ипотека, несмотря на почти запретительную ставку в 12–14%, крайне важна для рынка. В некоторых новостройках доля ипотечных покупателей превышает половину. При этом в последнее время быстро растет число потенциально рискованных заемщиков — например, одиноких работающих женщин с детьми.
Пять миллионов долларов как потолок
Парадоксальная ситуация сложилась на рынке элитной недвижимости. Риэлтеры постоянно рапортуют о росте цен и высоком спросе — благо проверить информацию по реальным сделкам не представляется возможным. Однако в частных беседах брокеры признают, что количество сделок с «элиткой» очень невелико: как минимум в три-четыре раза меньше, чем в докризисное время. Постоянно растет и срок экспозиции квартир, то есть время между тем, когда квартиру выставили на продажу, и тем, когда она была продана. По данным агентства недвижимости «Савва», срок экспозиции элитных квартир в Москве за последний год вырос вдвое, а по сравнению с началом 2008 года — в шесть раз.
Причин невысокого спроса на элитную недвижимость в Московском регионе сегодня несколько. Первая: состоятельные россияне предпочитают приобретать недвижимость за границей. Кто побогаче — в Лондоне и на Лазурном Берегу, остальные — в Испании, Болгарии и т. д. Основной мотив покупок за границей — желание иметь запасной аэродром в Европе в связи с ощущением нестабильности политической ситуации в России, вызванным в том числе и протестным «белоленточным» движением.
Читать дальше
