Анна Прийдак - Как обустроиться в Европе. Практическое пособие для проживающих и отъезжающих

Если вы собираетесь сдавать или продавать квартиру или дом, то постарайтесь при ремонте не вносить необратимых изменений, которые могут не понравиться вашим потенциальным клиентам или покупателям. Например, в Голландии у вас наверняка возникнет соблазн сделать из нескольких клетушек по шесть-восемь квадратных метров одну или две нормальные спальни. Учтите, что голландцы не оценят подобные преобразования, так как считают, что спальни могут быть маленькими, главное, чтобы их было много.

Если цена кажется подозрительно низкой (поэтому и полезно уточнить среднюю сумму последних сделок по району), то стоит выяснить, какие сложности вас поджидают. В Италии можно купить дом в живописной местности с 13 гектарами земли за 100 000 евро, но к нему может быть не проложена дорога и на этом участке вообще может быть запрещено строительство.

В Англии и Голландии в некоторых районах и домах, представляющих историческую ценность, нельзя менять старые окна на пластиковые. Разрешается только заказать полную копию старых окон в новом исполнении, что будет недешево стоить. Не везде можно устанавливать спутниковые тарелки, кондиционеры и вывешивать белье на балконе. Всегда пользуйтесь возможностью поговорить со своими потенциальными соседями о том, как им живется, нет ли каких-то жалоб или проблем. Однажды, когда мы покупали квартиру в Гааге, выяснилось, что наша будущая соседка снизу уже давно страдает от шума и винит в нем хозяина нашей квартиры, который не положил изоляционный слой под ламинат. Нам она посоветовала сразу сменить ламинат на ковровое покрытие. Так как мы узнали о ее претензиях до оформления сделки и обсудили их с риелтором продавца, то нам были предоставлены все документы, подтверждающие соответствие ламината и слоев под ним всем мыслимым стандартам. Оказалось, что мы не должны были выполнять требования чувствительной соседки.

Примерный список однократных расходов:

♦ Стоимость недвижимости.

♦ Гонорары специалистам (риелтору, юристу, инженеру-строителю, нотариусу).

♦ Государственный налог на покупку недвижимости.

♦ Расходы, связанные с получением ипотеки.

♦ Оплата регистрации права собственности в государственном реестре.

♦ Возможно, ремонт.

Примерный список ежегодных расходов (некоторые из них могут быть и ежемесячными; это зависит от страны и выбранной вами формы оплаты):

♦ Налог на недвижимость.

♦ Муниципальный налог.

♦ Оплата сбора мусора.

♦ Оплата страхования квартиры.

♦ Оплата обслуживания кондиционеров, бассейнов, нагревательных и отопительных приборов.

♦ Мелкий ремонт.

Примерный список ежемесячных расходов:

♦ Оплата газа, света, воды, электричества, телевизора, телефона, интернета и т. д.

♦ Взнос в ТСЖ (проверьте, нет ли у ТСЖ долгов или предполагаемых крупных трат в будущем).

Подготовку к общению с местной налоговой инспекцией стоит начать с продумывания ответа на вопрос, откуда у вас деньги на покупку, хотя, возможно, вам его никто не задаст. Также стоит принять во внимание, что налог на покупку недвижимости выплачивается с суммы, указанной в контракте. Именно поэтому, например, в Испании было принято существенно занижать цену, но сейчас многие юристы советуют этого не делать. Испанские налоговики стали сами рассчитывать примерную рыночную стоимость и брать налог с нее. В Officina Liquidadora можно выяснить, исходя из какой стоимости они будут рассчитывать налог. Они учитывают расположение, размеры, год постройки и многие другие факторы. Похожая ситуация в Италии. С 2008 года налог рассчитывается по кадастровой стоимости жилья, и цена, которая будет записана в контракте, не влияет на налог. Если же вы захотите продать недвижимость через пять лет, то вам придется заплатить существенный налог с прибыли. Еще одна проблема, которая теоретически может возникнуть: если местные власти захотят выкупить ваш дом, то не заплатят больше заявленной вами заниженной цены.

Помимо единовременного налога существуют различные ежегодные налоги (муниципальные, подоходные, с имущества). Подробно вам все расскажет консультант по налогам, с которым стоит заключить договор об обслуживании. Он же скажет, придется ли платить налоги и какие именно при продаже или наследовании. Риелтор тоже может примерно рассчитать ваши будущие налоги, но он заинтересован в продаже и, возможно, занизит их. При этом он вас даже не обманет, потому что точные цифры действительно зависят от самых различных аспектов вашего семейного и финансового статуса.