По площади качественных офисов на душу населения мы примерно вдвое отстаем от развитых стран. Однако, несмотря на имеющийся потенциал роста, эксперты настроены довольно пессимистично: «Инвестиции в офисную недвижимость более рискованные, чем инвестиции в недвижимость торговую. Бизнес-центры в кризис быстрее теряют арендаторов, чем ТРЦ. В 2014–2015 годах рост сегмента замедлится», — считает Алексей Могила.
В первую очередь это коснется самых дорогих офисов — класса А. Уже в третьем квартале текущего года, по данным Knight Frank, объем свободных площадей в таких бизнес-центрах вырос на 6 процентных пунктов и составил 18,6%. В свою очередь доля свободных площадей в офисах класса В за это же время снизилась на 3,9 п. п., до 10,6%.
«Рынок изменился, арендаторы стали разборчивее, — поясняет директор по работе с корпоративными клиентами Colliers International в России Вера Зименкова. — Теперь они понимают, что необязательно платить “за буквы”. В Москве, как известно, есть офисы класса А и есть офисы, которые просто присвоили себе эту букву. То есть помещение на самом деле может относиться к категории B+. Арендаторы, хорошо ориентирующиеся на рынке недвижимости, понимают, что лучше снять помещение в классе B+. По характеристикам оно не будет отличаться от так называемого А, но обойдется дешевле».
Бизнес-центр Golden Gate должен был быть сдан еще в начале года, но из-за пожара его ввод в эксплуатацию был перенесен на 4-й квартал
Главные арендаторы московских офисов, по оценке консалтинговых компаний, — ИТ- и медиакомпании: их доля уже третий год не опускается ниже 20%. «С января по сентябрь компании, оперирующие в сфере высоких технологий, медиа и телекоммуникаций, арендовали и купили около 25% офисных площадей в общем объеме спроса, — отмечает в обзоре директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Константин Лосюков. — Доля организаций финансового сектора снизилась по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и не превышает 10%, в то время как доля B2B-сектора не изменилась. Также в текущем году мы наблюдали сокращение доли производственных организаций, а компании, оперирующие в сфере добычи и поставок нефти и газа, увеличили свою активность по сравнению с 2012 годом».
Таблица 3:
Бизнес-центры, ввод в эксплуатацию которых запланирован на 2013 год (по данным CBRE и NAI Bekar)
Уровень базовых арендных ставок в бизнес-центрах класса А в пределах центра и Москвы-Сити достигает 1750 долларов за метр в год (с учетом НДС). Диапазон базовых арендных ставок: для класса А — 800–1750 долларов, среднее значение 1025 долларов; для класса В+ — 730–1100, среднее значение 915; для класса В — 570–920, среднее значение 745 долларов за квадратный метр в год.
Наибольшим спросом традиционно пользуются офисы между Садовым и Третьим транспортным кольцами, где было арендовано и куплено 30% всех офисных площадей. Доля площадей, арендованных и купленных в зданиях, расположенных внутри Садового кольца, сократилась до 17%. За пределами ТТК (внутри МКАД) была в 2013 году арендована и куплена почти половина офисных площадей в общем объеме спроса. В то же время, по данным Cushman & Wakefield, особенно активно растет спрос на офисную недвижимость в Юго-Западном округе. У границ этого округа, в Новой Москве, по отзывам участников рынка, продолжается формирование «кластера бизнес-центров».
График 1
В этом году заявленные объемы ввода новых площадей вдвое превышают прошлогодние
График 2
Объем предложения офисной и торговой недвижимости в Москве растет
График 3
В этом году на рынке появилась новая категория офисов - В+
Максим Соколов
Максим Соколов
После годичного вынужденного безделья бывший военный министр А. Э. Сердюков получил новое назначение. Его направили заведовать трактороиспытательным полигоном (Федеральным исследовательским испытательным центром машиностроения, ОАО ФИИЦМ) в пос. Новый Быт Чеховского р-на Московской области. Хотя полигонное хозяйство со времен распада СССР пришло в сильный упадок и учреждение держится в основном за счет аренды административного здания коммерческими структурами, А. Э. Сердюков, приехавший к месту новой службы в членовозе с мигалкой и машиной сопровождения, возможно, вдохнет в руины новую жизнь. Во всяком случае бывшая начальница департамента имущественных отношений МО РФ Е. Н. Васильева может посвятить Сердюкову прочувствованный стих: «Mein Lieber ist ein Traktorist // Мit starken Eisenpferden. // Mein Lieber war ein Finanzist! // Und ich will einer werden».
Читать дальше
