Подтверждением грядущего ужесточения требований к апартаментам стало оглашение официальной позиции города относительно их формата, которое участники рынка уже назвали важным событием первого квартала. Нормы по строительству апартаментов будут максимально приближены к жилью, в том числе с точки зрения обеспечения социальной инфраструктурой.
«В апартаментах нельзя прописаться, — отмечает заместитель генерального директора по маркетингу компании “Пересвет-Инвест” Ирина Кирсанова. — То есть их покупают как второе жилье. Но если у тебя есть другое жилье, то коммунальные платежи больше. Плюс расходы на управляющую компанию, которая обязательно должна быть в апартаментах. Поэтому хотя апартаменты дешевле, спрос на квартиры высок и сохранится на том же уровне. На апартаменты — в зависимости от того, насколько сам проект концептуально интересен. В целом скоро апартаментов будет меньше, потому что выдают мало разрешений на точечное строительство».
Каждый новый проект возведения массового жилья в Подмосковье усиливает конкуренцию между застройщиками
Фото: Алексей Андреев
В ожидании конца ипотеки
Пока на рынке сохраняется высокий спрос, застройщики и риэлтеры стараются использовать его полностью. «Задирать цены никто не будет, поскольку все понимают, что покупательная способность ограниченна, — говорит Мария Литинецкая. — Крупные проекты вообще сильно цены не поднимали: они понимают, что если ипотечники отвалятся, то снизится спрос. Никто не хочет входить в кризис с большим объемом непроданных квартир».
А в том, что такие квартиры появятся, никто на рынке не сомневается. «Все хорошо, когда у вас на долю ипотечных контрактов приходится не более 30 процентов, — говорит Алексей Белоусов. — Если 50 процентов и более — это серьезный повод подумать, насколько бизнес будет зависим от банковского сектора. В нашем сегменте (бизнес-класс. — “Эксперт”) не более 30 процентов, как правило. Но у нас не только ипотеки меньше, у нас и заемщики другие, более обеспеченные. А в “экономе”, как только происходят потрясения, начинают расти просрочка и неплатежи». По словам Белоусова, там, где число ипотечных сделок превышает 50%, в ближайшем будущем вероятно снижение цен.
«ЦБ поднял процентную ставку, все ожидают поднятия ставок по ипотеке, — говорит Мария Литинецкая. — Если ужесточат требования к заемщикам по ипотеке, начнется отток покупателей в эконом- и комфорт-классах, где доля ипотечников велика — от 40 до 70 процентов в зависимости от проектов».
По оценкам опрошенных «Экспертом» застройщиков экономкласса, объем ипотеки в крупных компаниях не так велик — от 30 до 45% договоров. В ГК «Мортон», где 43% сделок ипотечные, уверены, что опасаться нечего. «У нас в принципе все продается в последнее время по спецпредложениям, — говорит PR-директор компании Игорь Ладычук. — И поэтому даже если на один процентный пункт платежи по кредитам вырастут, человек не откажется от приобретения жилья по ипотеке. По спецпрограммам кредитования процентные ставки ниже на полтора-два процентных пункта, проще получить кредит».
«Не так уж часто заемщики и банки выбирали и выбирают совместные с застройщиками программы, — заочно парирует Мария Литинецкая. — И даже в том случае, когда кредит клиенту был одобрен в офисе застройщика, условия могут быть пересмотрены — и пересматриваются — перед выдачей кредита по тем или иным соображениям финансовой организации».
Новая Москва приближается к старой, Подмосковье отдаляется
«Сегодня говорить об “исходе” новостроек за МКАД уже не приходится. У СУ-155 есть перспективные проекты в Москве: Перовское шоссе, 21, на месте выводимого за черту города завода “Станкоагрегат”, и на улице Бочкова, на месте выводимого Калибровского завода», — рассказал «Эксперту» Владимир Кочубей, представитель другого крупнейшего в регионе застройщика жилья экономкласса — ГК СУ-155. Но, возможно, эти проекты станут последними в «старой» Москве: большинство участников рынка считают, что новостройки экономкласса ушли за МКАД безвозвратно.
«Строить в “старой” Москве экономкласс слишком дорого, потому что недешево стоит рекультивация промзон и обновление коммуникаций, — говорит глава российского представительства компании Rossmils Алексей Могила. — После столь серьезных капиталовложений можно строить только бизнес-класс или элитное жилье. А в Новой Москве начинают улучшать инфраструктуру, строят новые дороги. И Новая Москва, и Подмосковье приближаются к Москве по уровню благоустроенности».
Читать дальше
