Тема вторая: промзоны. Именно в них в ближайшие годы будет сосредоточен основной объем московского строительства. Еще год назад чиновники столичного правительства признавались, что у них нет рычагов воздействия на промышленные предприятия, чтобы содействовать их выводу из города. На выставке MIPIM глава Москомстройинвеста Константин Тимофееврассказал, что готовится законопроект, дающий городу такие инструменты. Так, город сможет самостоятельно менять вид целевого использования земельных участков, так что предприятиям придется платить высокий налог. Неоформленные участки будут изыматься. При этом приостановлена разработка проектов планировок на маленькие земельные участки, теперь такие проекты будут делаться только для больших территорий, объединяющих сразу несколько участков разных собственников.
Основные российские проекты, впервые представленные на выставке, — «Сердце столицы» («Дон-строй») и «Искра-парк» («Галс-Девелопмент») — также расположены на промышленных территориях. Однако можно сказать, что это достаточно простые случаи: большие территории, один владелец. Следующий проект «Дон-строя» — завод «Серп и молот» — уже намного сложнее: застройщику придется выкупить порядка 30 соседних земельный участков. Однако и это не предел. Почти не решаемой сегодня выглядит ситуация, когда промышленная зона состоит из пары сотен предприятий с разными владельцами. Как в таком случае принудить владельцев договориться о комплексной реорганизации с созданием новой улично-дорожной сети и общественными пространствами, пока непонятно.
Характерно, что большинство крупных проектов, представленных на MIPIM, включали в себя апартаменты. Главный архитектор Сергей Кузнецовдаже сказал, что среди новостроек уже почти треть — апартаменты и пора с этим что-то делать. Власти уже пару лет не замечают апартаментного строительства, и только с декабря прошлого года стали открыто говорить об этом явлении. Судя по репликам чиновников, через какое-то время с апартаментами наконец разберутся: их статус будет прописан, на них наложат те же обязательства по строительству школ и детских садов, что и на жилье. Однако пока шлагбаум не опустился, девелоперы стремятся побыстрее получить разрешения, используя нечеткость законодательства.
Вечная тема «инвестиционный климат и прозрачность процедур» в этот раз практически не обсуждалась. Более того, понятно, что ясные правила игры на рынке невыгодны ни властям, ни крупным игрокам. «Именно неопределенность создает в России условия для высоких прибылей. Те, кто лучше всех ориентируется в ситуации, получают преимущества, и это нормально», — в открытую отметил на одном из круглых столов российский девелопер. Что в переводе означает: наши застройщики предпочитают ловить рыбку в мутной воде и ситуация «высокие риски — высокая прибыль» их устраивает. Вообще, о рентабельности проектов российские девелоперы говорить не любят. Но на презентации государственного Фонда РЖС один интересный пример приведен был. Компания «Пионер» приобрела в 2010 году у фонда участок земли в Москве и построила жилые дома. Вопросы инфраструктуры взяло на себя столичное правительство. Внутренняя норма доходности проекта превысила 64%. Западные девелоперы вряд ли мечтают о таких прибылях.
«Искра-Парк» как краткий конспект нового столичного градостроительства Алексей Сергеев
Самой яркой премьерой российской части выставки MIPIM стал проект «Искра-Парк» компании «Галс-Девелопмент». Этот проект можно рассматривать как один из примеров нового градостроительного подхода в Москве
section class="box-today"
Сюжеты
Недвижимость:
Рецидив курортной мегаломании
Европейское восстановление и самоизолированная Россия
Московское жилье: спрос без роста цен
/section section class="tags"
Теги
Недвижимость
Недвижимость в цене
Городская среда
Строительная отрасль
/section
«Искра-Парк» представляет собой крупный многофункциональный комплекс на Ленинградском проспекте, между станциями метро «Динамо» и «Аэропорт». Комплекс будет состоять более чем из 700 апартаментов и большого офисного блока площадью свыше 70 тыс. кв. м.
«Искра-Парк» весьма интересен как пример сочетания сразу нескольких принципов нового градостроительного подхода.
Принцип первый: уход от монофункциональных районов и комплексов, стремление к смешанной (mixed-use) застройке. Президент «Галс-Девелопмент» Сергей Калининтак описывает появление концепции mixed-use в этом комплексе: «Компания купила проект как офисный. Но после его анализа совместно с городским руководством было принято решение переделать проект в многофункциональный. Мы хотим построить анклав, где люди и работают, и живут. При этом район Ленинградки не будет перегружаться офисами».
Читать дальше
