В Самаре разработан механизм интенсификации малоэтажной застройки. Расчеты показали, что, не строя зданий выше трех этажей, можно чуть ли не втрое увеличить плотность застройки существующего квартала: с нынешних 4,5 тыс. кв. м на гектар до 12–14 тыс. Это еще одно подтверждение того, что идея «Чем выше здания, тем больше плотность застройки» — миф. При этом одна из задач проекта — избежать тотального сноса и многоэтажной застройки, принудительного выселения и разрыва социальных связей.
Для эксперимента выбран 79-й квартал площадью 3,5 га на периферии центра Самары, в так называемом деревянном городе. На этой территории находится порядка 70 зданий и проживает около 300 человек. «В начале XIX века это была застройка усадебного типа с большими домовладениями-парцеллами 15 на 30 саженей, то есть 32 на 63 метра. На участке размещались хозяйский дом, флигель, хозяйственные постройки, сад или огород. После революции подворья превратись в коммуналки, среда частично деградировала, но целостный характер остался», — говорит самарский архитектор Евгения Репинаиз учебной мастерской СГАСУ Сергея Малахова и Евгении Репиной. Трудно поверить, но сегодня значительная часть квартир в этом квартале не имеет центрального водоснабжения и канализации: в XXI веке в центре города — туалет на улице.
«Иркутская слобода» стала любимым местом отдыха горожан и туристов
Фото: Анатолий Бызов
За последние 150 лет многие участки в 79-м квартале Самары были поделены, они стали узкими, но очень длинными: например, 10 метров на 60. В центральной части квартала жилых домов не было, и в этом заключался его потенциал. В проекте планировки по центральной части квартала проходит внутренняя улица, там же прокладываются коммуникации. Для извлечения потенциала из территории и повышения ее капитализации был придуман следующий механизм. У большинства домовладельцев не оформлены права собственности на здание и на земельный участок. Будет создан некоммерческий девелопер, который наладит взаимоотношения со всеми жителями. Основа схемы — в сложном обмене: домовладелец отказывается от части земельного участка, а за это получает оформленные в собственность дом или квартиру плюс оставшуюся часть земли, ремонт фасада или кровли, а также центральные коммуникации. После оформления недвижимости в собственность и подведения коммуникаций общая капитализация недвижимости квартала резко возрастает. Участки, от которых отказались, идут под новую застройку с условием: здание не более трех этажей и до 1500 кв. м. При таких параметрах здания могу строиться без экспертизы, по упрощенной схеме.
Обмен между некоммерческим девелопером и домовладельцами может быть различным. Важно, что домовладельцы от такой сделки тоже сильно выигрывают. Чтобы в столь сложных сделках они не боялись быть обманутыми, а застройщики все-таки не смогли построить на этом месте башню, инициаторы проекта предложили, чтобы девелопером стала автономная некоммерческая организация «Дирекция квартала», учредителем которой была бы мэрия города. Это бесприбыльная девелоперская организация, которая, кроме всего прочего, строит и продает квартиры и дома на освободившихся участках.
Интересно, что вопреки заверениям чиновников, будто в старых деревянных «гнилушках» живут асоциальные элементы, социологические исследования показали, что большинство людей в 79-м квартале представляют средний класс. Эти люди хотели бы в новых условиях вложиться в ремонт своей недвижимости. Таким образом, в модели «бесконфликтной регенерации» жильцы повышают капитализацию своей недвижимости и при этом вовлекаются в процесс регенерации. И схема приобретает оттенок известного в Европе концепта партиципации, когда жители становятся соучастниками девелоперского проекта, могут брать на себя ответственность и влиять на него. А, чтобы снизить нагрузку на бюджет, к проекту 79-го квартала присоединяются городские сообщества с ресурсами: в частности, архитекторы и маркетологи готовы участвовать в проекте либо безвозмездно, либо по очень дешевым ставкам.
С точки зрения рынка недвижимости в результате такого девелоперского проекта на рынке Самары появился бы новый продукт — квартиры в малоэтажном квартале в центре города. По мнению одного самарского девелопера, сам факт появления такого предложения заставил бы застройщиков обычных многоэтажек совершенствовать свой продукт.
Проект бесконфликтной реконструкции 79-го квартала стал одним из пилотных проектов Стратегии развития Самары до 2025 года. Разработан проект планировки территории, вокруг проекта сформировался корпус сообществ, которые готовы принять в нем участие. Сейчас региональные власти рассматривают возможность работы по такой схеме. И можно представить, как им тяжело перейти от директивного подхода «Сделайте так-то и так-то» к модели, когда жители становятся полноправными участниками реконструкции.
Читать дальше
