Александр Кайль: Долевое строительство: как не дать себя обмануть

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Как уже отмечалось, Закон не дает понятия, что можно считать существенным нарушением требований к качеству объекта долевого строительства, а что не существенным. В этой связи представляется возможным воспользоваться и перефразировать определение «существенного недостатка», даваемое в Законе РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей». Так, под существенным нарушением требований к качеству объекта долевого строительства,на наш взгляд, следует понимать несоответствие объекта долевого строительства условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, предъявляемым к такого рода объектам, которое является неустранимым или которое не может быть устранено без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другое подобное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства.

4) нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 3 ст. 15.1 Закона. Часть 3 ст. 15.1 Закона также возлагает на застройщика две обязанности. Так, во-первых, в случае прекращения поручительства до истечения предусмотренного срока действия поручительства поручитель и застройщик обязаны уведомить об этом участника долевого строительства не позднее, чем за один месяц до даты прекращения поручительства.

Во-вторых, застройщик обязан заключить другой договор поручительства в течение пятнадцати дней с даты прекращения поручительства.

Напомним, что в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 15 Закона срок поручительства не может быть не менее чем на шесть месяцев больше предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Опять же возникает вопрос: неисполнение застройщиком, какой из указанных обязанностей дает основание участнику долевого строительства требовать расторжения договора? Как представляется, участник долевого строительства вправе требовать расторжения договора участия в долевом строительстве при неисполнении застройщиком любой из обязанностей, предусмотренных ч. 3 ст. 15.1 Закона;

5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях. Таким образом, по смыслу данной нормы случаи возможного расторжения договора участия в долевом строительстве могут быть предусмотрены не только Законом, но и другими федеральными законами, например, ГК РФ, а также самим договором участия в долевом строительстве.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ расторжение договора возможны по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

На основании ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;