Виталий Семенихин: Лизинг

Пункт 1 статьи 2 Закона № 122-ФЗ определяет государственную регистрацию как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в ЕГРП. Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа, если иное не установлено Законом № 122-ФЗ.

Как было сказано выше, порядок регистрации имущества (предмета договора лизинга) и прав на него определен статьей 20 Закона о лизинге. В соответствии с названной статьей права на имущество, передаваемое в лизинг, и (или) договор лизинга, предметом которого является данное имущество, подлежат государственной регистрации.

Специальные требования, предъявляемые законодательством Российской Федерации к собственнику регистрируемого имущества (авиационной техники, морских и других судов, другого имущества), распространяются на лизингодателя или лизингополучателя по взаимному соглашению.

Предметы лизинга, подлежащие государственной регистрации в государственных органах, регистрируются по соглашению сторон на имя лизингодателя или лизингополучателя (пункт 2 статьи 20 Закона о лизинге).

По соглашению сторон лизингодатель вправе поручить лизингополучателю регистрацию предмета лизинга на имя лизингодателя. При этом в регистрационных документах должны быть указаны сведения о собственнике и владельце (пользователе) имущества. При расторжении договора и изъятии лизингодателем предмета лизинга по заявлению последнего государственные органы, осуществившие регистрацию, обязаны аннулировать запись о владельце (пользователе). При выкупе предмета лизинга возможно аннулировать запись о собственнике с последующей регистрацией предмета лизинга за лизингополучателем на основании договора купли-продажи.

Если в документах нет нарушений действующего законодательства, то регистрируется право на имущество, передаваемое в лизинг, как правило, в срок менее двух месяцев, и вносится соответствующая запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.

Отметим, что зарегистрировать договор аренды до перехода на арендодателя (лизингодателя) прав собственности на имущество невозможно. Поскольку все договоры подлежат государственной регистрации и считаются заключенными только с этого момента, это значит, что договор лизинга зданий и сооружений может быть заключен только после регистрации перехода права собственности на предмет лизинга на лизингодателя.

В случае отсутствия государственной регистрации договор финансовой аренды (лизинга) может быть признан незаключенным, что подтверждается и Постановлением ФАС Волго-Вятского округа от 12 сентября 2008 года по делу №А43-3513/2008-29-47.

В настоящее время порядок отражения в бухгалтерском учете лизинговых операций осуществляется в соответствии с Указаниями об отражении в бухгалтерском учете операций по договору лизинга, утвержденными Приказом Минфина Российской Федерации от 17 февраля 1997 года № 15 (далее – Указания № 15). Однако применять данные Указания следует очень осторожно, ведь практически все документы, на основе которых они были разработаны, в настоящее время отменены. Поэтому при применении Указаний № 15 следует учитывать изменения в нормативном регулировании бухгалтерского учета, произошедшие с момента принятия этого документа.

Налоговый учет операций по договору лизинга недвижимости ведется по правилам главы 25 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ). При расчете налога на прибыль налогоплательщикам необходимо определиться с доходами и расходами: у лизингодателя есть и те и другие, у лизингополучателя по данной сделке имеются лишь расходы. Состав этих расходов определяется условиями заключенного договора и зависит от того, у кого учитывается объект недвижимости – у лизингодателя или у лизингополучателя.