Александр Зрелов - Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - правовые и налоговые аспекты

Поэтому для того чтобы группа недвижимых вещей могла быть объединена в одну сложную вещь и участвовала в гражданском обороте как единый объект права, необходимо, чтобы между вошедшими в состав такого комплекса объектами НИ существовала объективная устойчивая связь. Такая связь между недвижимыми вещами заключается в функциональной зависимости друг от друга и выражается в возможности использования всей группы вещей по общему назначению, что соответствует условиям статьи 134 ГК РФ. При этом наличие такой функциональной связи между разнородными объектами НИ должно подтверждаться не только данными проектной документации, но и инвентаризационно-технической документацией, подготавливаемой в процессе проведения работ по техническому описанию и учету объектов НИ.

В качестве сложной вещи, на наш взгляд, могут рассматриваться имущественные комплексы, состоящие из движимых и недвижимых вещей, используемых на конкретном временном отрезке по общему назначению. Однако такие комплексы, на наш взгляд, нельзя рассматривать в качестве сложной недвижимой вещи, поскольку в соответствии со статьей 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся только такие вещи, которые либо соответствуют критериям указанной статьи, либо прямо отнесены законом к недвижимым вещам, как, например, предприятие (ст.132 ГК РФ).

В плане ГРПНИСН использование понятия сложной недвижимой вещи позволяет, с одной стороны, значительно сократить расходы по государственной регистрации НИ. Использование формулировки статьи 134 ГК РФ позволяет правообладателю объединить ряд объектов НИ в одну сложную недвижимую вещь на основании общего функционального назначения этих объектов, как это было показано выше. Допустим, что при обращении в орган по регистрации прав на НИ и сделок с ним правообладателю удастся "доказать", что объект НИ, права на который он собирается зарегистрировать, представляет собой одну сложную вещь, а не группу разрозненных объектов НИ. В таком случае плата за государственную регистрацию будет взиматься как за один объект НИ. Это представляется весьма удобным, когда необходимо регистрировать права на сложные производственно технологические комплексы объектов НИ, в состав которых могут входить до нескольких десятков объектов НИ.

На момент написания книги в ряде субъектов Российской Федерации учреждениями юстиции по регистрации прав на НИ и сделок с ним действовала процедура регистрации прав на сложные недвижимые вещи, основанная на следующих положениях:

движимое и НИ, связанное общим производственным назначением, образует сложную недвижимую вещь — так называемый производственно-технологический комплекс;

такая сложная вещь формируется правообладателем в каждом конкретном случае при подаче заявления на государственную регистрацию;

возможность объединения нескольких объектов НИ в единый объект регистрируемого права определяется учреждением юстиции при правовой экспертизе;

возможно описание нескольких объектов НИ в одном разделе Единого государственного реестра прав на НИ и сделок с ним в виде единого имущественного комплекса;

возможна регистрация права на единый производственно-технологический комплекс на основании нескольких правоустанавливающих документов, свидетельствующих о наличии прав на отдельные объекты.

Формирование такой практики оказалось возможным ввиду принятия:

— ряда отраслевых нормативно-правовых актов, регламентирующих порядок проведения технической инвентаризации и технического учета в различных отраслях производства; а также

— ряда нормативных документов, носящих методологический и рекомендательный характер и посвященных порядку проведения государственной регистрации прав на объекты НИ топливно-энергетического комплекса и транспортной сферы.

Сам термин "производственно-технологический комплекс" был упомянут, в частности, в Приказе Госстроя РФ от 29 декабря 2000г. N 308 "О порядке составления комплекта документов по технической инвентаризации имущественных комплексов, составляющих системы газоснабжения Российской Федерации, а также других объектов НИ, принадлежащих ОАО "Газпром" и его дочерним организациям". Производственно-технологический комплекс в данном документе рассматривается как совокупность технологически и организационно взаимосвязанных объектов (движимых и недвижимых), используемых в производственной деятельности организации и обеспечивающих непрерывный производственный процесс, которая может состоять из различных имущественных комплексов или их частей, наборов объектов имущественного комплекса, расположенных как на одном, так и на нескольких земельных участках.